Een vereniging van eigenaren (VvE) moet zich houden aan verschillende regels die zijn vastgelegd in de wet, de splitsingsakte, de statuten en het huishoudelijk reglement. Deze regels bepalen hoe de VvE besluiten neemt, hoe het beheer wordt georganiseerd en wat de rechten en plichten zijn van eigenaren.
De belangrijkste regels voor een VvE staan in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, vanaf artikel 5:105. Hier staat onder andere dat een VvE verplicht ontstaat zodra een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. De wet regelt de basisprincipes voor besluitvorming, het bestuur en de taken van de VvE.
Elke VvE moet zich aan deze wettelijke bepalingen houden. Ze vormen het juridische fundament waarop alle andere VvE-regels zijn gebaseerd. De wet geeft bijvoorbeeld aan dat bepaalde besluiten alleen met een specifieke meerderheid genomen kunnen worden.
Bij het splitsen van een gebouw wordt een splitsingsakte opgesteld door een notaris. Dit document bevat de statuten en de splitsingsstekening. De statuten beschrijven onder meer:
Wijzigingen in de statuten kunnen alleen met instemming van alle eigenaren, tenzij de statuten zelf een andere regeling bevatten. Dit maakt de statuten tot een vrij rigide document.
Het huishoudelijk reglement bevat de praktische regels voor het dagelijks gebruik van het gebouw en de installaties. Dit reglement is flexibeler dan de statuten en kan meestal worden gewijzigd met een gewone of gekwalificeerde meerderheid tijdens de vergadering van eigenaren.
Typische onderwerpen in een huishoudelijk reglement zijn:
Boekhouding, incasso, MJOP en het reservefonds op één plek — en automatisch een seintje wanneer er iets moet gebeuren.
Gratis startenDe vergadering van eigenaren (VvE-vergadering) is het hoogste besluitvormende orgaan. Elk appartement heeft stemrecht naar rato van het aandeel in de gemeenschap, vastgelegd in de statuten. Voor verschillende soorten besluiten gelden verschillende meerderheden:
Een eigenaar mag zich laten vertegenwoordigen door een schriftelijke volmacht. Het bestuur mag niet stemmen over kwesties waarbij het bestuur persoonlijk belang heeft.
Het VvE-bestuur heeft een aantal wettelijke verplichtingen. Het bestuur moet de VvE vertegenwoordigen, het beheer verzorgen en minimaal één keer per jaar een vergadering van eigenaren bijeenroepen. Daarnaast moet het bestuur:
Bestuursleden kunnen aansprakelijk worden gesteld als zij hun taken ernstig verwijtbaar niet goed uitvoeren. Een goede bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is daarom verstandig.
Elke eigenaar heeft stemrecht in de vergadering, recht op inzage in de stukken van de VvE en het recht om onderwerpen op de agenda te plaatsen. Tegelijk heeft elke eigenaar ook plichten:
Een eigenaar die zich niet aan de regels houdt, kan door de VvE worden aangemaand. In ernstige gevallen kan de VvE juridische stappen ondernemen.
Als een eigenaar zich niet houdt aan de regels, kan het bestuur eerst een waarschuwing sturen. Helpt dit niet, dan kan de VvE besluiten om juridische stappen te ondernemen. Dit kan via de kantonrechter, die bijvoorbeeld kan bepalen dat een eigenaar moet stoppen met overlastgevend gedrag.
Bij het niet betalen van VvE-bijdragen kan de VvE overgaan tot incasso en mag de VvE rente en kosten in rekening brengen. Het is belangrijk dat het bestuur consequent optreedt bij regelovertredingen, omdat ongelijke behandeling kan leiden tot juridische problemen.
Dat hangt af van welke regels het gaat. Statuten kunnen meestal alleen met unanimiteit of een zeer grote meerderheid worden gewijzigd. Het huishoudelijk reglement kan de vergadering van eigenaren aanpassen met een gewone of gekwalificeerde meerderheid, afhankelijk van wat er in de statuten staat. Wettelijke regels kan een VvE uiteraard niet zelf wijzigen.
Het bestuur zal je eerst waarschuwen en vragen het gedrag te stoppen. Als je daarna doorgaat met het overtreden van de regels, kan de VvE juridische stappen ondernemen via de rechter. Dit kan leiden tot een dwangsom of andere maatregelen. Bij het niet betalen van VvE-bijdragen kan incasso volgen.
Een huishoudelijk reglement is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden. Het biedt duidelijkheid over praktische zaken en helpt om conflicten te voorkomen. Veel VvE's hebben wel een huishoudelijk reglement omdat dit de dagelijkse gang van zaken regelt op een flexibelere manier dan de statuten.
In principe mag je als eigenaar je appartement verhuren, tenzij de statuten of het huishoudelijk reglement dit verbieden of beperken. Sommige VvE's hebben regels over verhuur, zoals een meldingsplicht of de verplichting dat huurders zich aan het huishoudelijk reglement moeten houden. Controleer altijd eerst je eigen VvE-documenten.
De wet vormt de basis, de notaris heeft bij splitsing de statuten opgesteld, en de vergadering van eigenaren kan het huishoudelijk reglement vaststellen en wijzigen. Het bestuur mag geen nieuwe regels bedenken die niet in deze documenten staan, maar voert wel de bestaande regels uit. Belangrijke wijzigingen moeten altijd door de vergadering worden goedgekeurd.
Je kunt de splitsingsakte en statuten opvragen bij het Kadaster, deze zijn openbaar. Het huishoudelijk reglement en de notulen van vergaderingen kun je opvragen bij je VvE-bestuur. Als eigenaar heb je recht op inzage in alle stukken van de VvE.
Zet uw VvE in een kwartier op. Geen opzegtermijn, geen verrassingen.
Gratis starten